Как приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Несмотря на прошедшую волну расселения коммунальных квартир ("коммуналок") в середине 90-х годов, и в настоящее время Санкт-Петербург все еще остается одним из самых "коммунальных" городов России. Вас привлекает исторический центр города, где крайне мало строится новых домов и реконструируется старых, и Вы решили приобрести коммунальную квартиру в старом фонде. Готовьтесь, с этого момента начинается особая и самая сложная операция - расселение коммунальной квартиры.  
В интересах Покупателя приобрести право собственности на коммунальную квартиру, как на единое целое, заключив один договор купли-продажи. Однако чаше всего бывает так, что нет возможности сразу оформить в собственность всю коммунальную квартиру. В таком случае покупатель поэтапно приобретает в собственность комнату за комнатой.

 
В коммунальной квартире могут проживать как собственники, так и наниматели комнат. У собственника покупатель может приобрести комнату, путем заключения договора купли-продажи или мены.  
Иначе обстоят дела с нанимателями, так как они не являются собственниками занимаемых жилых помещений и для совершения сделки им необходимо приватизировать свои комнаты.  

Остановимся подробнее на особенностях приватизации комнат, как на наиболее распространенном способе приобретения гражданами в собственность, занимаемого ими жилья.  

До 03 ноября 1998 года не подлежали приватизации комнаты в коммунальных квартирах. Такой запрет был установлен ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", что вызывало немало споров и проблем. Точку в решении данного вопроса поставил 03 ноября 1998 года Конституционный суд Российской Федерации Постановлением № 25-П, признав запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах противоречащим Конституции.  

Право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения (квартиры или комнаты) предоставляется гражданам только один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохранят право на однократную бесплатную приватизацию другого жилого помещения после совершеннолетия.

 
Приватизация, проведенная в соответствии с законом - это Ваше спокойствие и гарантия успешной продажи квартиры или комнаты. Как и любая сделка с недвижимостью передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации может быть оспорена. Это означает, что любое заинтересованное лицо, чьи права были нарушены в результате приватизации жилого помещения (квартиры или комнаты), может обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. С аналогичным иском в суд может обратиться и прокурор в защиту прав несовершеннолетних детей или лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными, чьи права были нарушены в процессе приватизации квартиры или комнаты.  

Ведь законодательством предусмотрен десятилетний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки.  
Приватизация комнат проводится в том же порядке, что и приватизация квартир. Отличие состоит в том, что при приватизации комнаты граждане приобретают не только право собственности на долю квартиры, но и право пользования этой комнатой.  

Правом приобретения в собственность, в порядке приватизации, комнаты в Санкт-Петербурге обладают граждане РФ, зарегистрированные по месту жительства в Санкт-Петербурге, а также временно отсутствующие, но сохранившие право на жилую площадь в соответствии со статьями 60 и 62 Жилищного кодекса РСФСР.

 
Следует знать, что к этой категории относятся:

 
граждане, призванные на действительную военную службу, а также контрактники; 
граждане, выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы: работа или командировка за границу, обучение, работа в районах крайнего севера и приравненных к ним местностях. В таких случаях комната, занимаемая указанными лицами и членами их семей, бронируется за ними, а администрацией района Санкт-Петербурга выдается охранное свидетельство;

дети, помещенные на воспитание в учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемные семьи, детские дома семейного типа, к родственникам, опекунам (попечителям), если в жилом помещении, из которого они выбыли, остались проживать другие члены семьи; 

граждане, выехавшие в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); 

граждане, выехавшие для лечения в лечебно-профилактическом учреждения;

 
граждане, заключенные под стражу, а также осужденные к лишению свободы; 

граждане пожилого возраста и инвалиды, помещенные в государственные стационарные учреждения социального обслуживания (дома престарелых, психоневрологические интернаты, психоневрологические диспансеры), если в ранее занимаемых жилых помещениях остались проживать члены их семей. 

Необходимо отметить, что признать гражданина недееспособным может только суд.  
И так, Вы решили приватизировать свою комнату, занимаемую по договору найма, у Вас возникнет вопрос куда обратиться и какие документы необходимо собрать.  
Для приватизации занимаемой комнаты можно обратиться в Центральное или районные агентства по приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге. Агентства по приватизации уполномочены Администрацией Санкт-Петербурга оказывать населению услуги по оформлению документов, связанных с приватизацией.

 
Для решения вопроса о приватизации комнаты граждане представляют в агентства приватизации документы, перечень которых указан в "Положении о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге", введенном в действие Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга № 539 от 25 мая 1994 г. А именно:  
Заявление на имя председателя Комитета по жилищной политике (главы районных администраций Санкт-Петербурга), его Вы заполняете в агентстве приватизации;
Справку о регистрации по месту жительства (Форма 9) (действительна в течение 30 дней со дня получения);
Характеристику занимаемого жилого помещения (Форма 7) (действительна в течение 30 дней со дня получения);
Документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о рождении и др.). 
Паспорт на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) (действителен до окончания текущего года), который содержит технические характеристики квартиры (при наличии расхождений делаются соответствующие отметки в справках Ф-7 и Ф-9) 

Это основной пакет документов, однако, указанный перечень не является исчерпывающим, в зависимости от обстоятельств он дополняется нижеуказанными документами: 
Для граждан, зарегистрированных в приватизируемой комнате после 01 января 1992 года, необходимо представить справки о регистрации по месту жительства (Ф-9) из предыдущих мест проживания и о том, что они не участвовали в приватизации по старому месту жительства. 
Если кто-либо из членов семьи отказывается от приватизации, то ему необходимо в агентстве приватизации, при подаче документов, написать заявление об отказе, либо заверить его у нотариуса. 
При участии в приватизации несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет, проживающих в комнате, требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. 
Если квартира находится в доме-памятнике, то для приватизации необходима справка из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о том, что архитектурно-художественные элементы интерьера комнаты в собственность граждан не передаются, либо комната не имеет архитектурно-художественных элементов передаваемых в собственность граждан. 
Гражданам, решившим приватизировать забронированную ими комнату необходимо представить охранное свидетельство. Подводя итог вышесказанному, отметим, что главным условием для успешной приватизации занимаемой комнаты необходимо добровольное волеизъявление всех совместно проживающих членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, но сохранивших право на жилую площадь (комнату). 

Важно знать, что если Вы хотите приватизировать свою комнату, но при этом являетесь нуждающимся в улучшении жилищных условий, то после приватизации комнаты для Вас не изменится действующий порядок постановки на учет (на очередь) и обеспечения жилыми помещениями.  
В случае если зарегистрированные (прописанные) по месту жительства граждане не приобрели права проживания, т.е. не вселялись в комнату, то необходимо ставить вопрос об утрате ими права на нее. Этот вопрос можно разрешить только в судебном порядке, но эта тема следующей статьи. 
Статья от 14 марта 2001 года
Помощники адвоката Антон Лебедев  
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»