28 мая 2008
Коммуналка - это судьба


Валентина Матвиенко приказала снять с Петербурга клеймо "коммунальной столицы России" к 2016 году

В городе 700 тысяч человек живет в коммунальных квартирах! К 2016 году должно быть расселено 80 процентов коммуналок - так предписывает специальная программа , разработанная Смольным. Губернатор Валентина Матвиенко давно мечтает избавить Петербург от этого "проклятия". Мол, негоже культурной столице в XXI веке иметь такие трущобы, где люди живут друг у друга на голове. Пора всем, наконец, зажить по-человечески. Но, по оценкам экспертов, идея обречена на провал - реально удастся расселить не больше 40 тысяч петербуржцев. 

Расселили только "золотой треугольник" 

В программе по расселению коммуналок участвуют больше десятка организаций - в первую очередь ГУ "Горжилобмен", Ассоциация риелторов Санкт-Петербурга, Институт недвижимости, жилищные и строительный комитеты Смольного. 

- "Горжилобмен" предоставил нам для мониторинга более 60 тысяч объектов, - рассказывает Павел Созинов, председатель Комитета по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга. - - В работу включены 40 агентств недвижимости. Сегодня проанализированы 2 тысячи адресов. И уже ясно, что предоставленная база устарела. Например, оказалось, что из 50 квартир, доставшихся для оценки агентству "Петербургская недвижимость", 40 уже расселены. 

Основной процесс расселения питерских коммуналок пришелся на 90-е годы, когда практически оптом скупались все приличные квартиры в районе так называемого золотого треугольника (территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Мойкой). Комнаты приобретались за двойную рыночную цену! Сегодня на рынке в основном остались непрезентабельные коммуналки - в аварийных домах, с окнами во двор, в старых густонаселенных квартирах. Найти инвестора, готового вкладывать в их расселение средства, очень сложно. Первый конкурс на расселение коммуналок, состоявшийся в начале мая, фактически провалился. На торги были выставлены три лота. Но лишь к одному из них - двум небольшим квартиркам на Большой Конюшенной - проявила интерес компания, занимающаяся гостиничным бизнесом. Она же сама у себя этот конкурс и выиграла. Но, как оказалось, специалисты рады и этому. 

- Программа, которую планируется реализовать в Петербурге, уникальна, и этот опыт может быть перенесен и на другие российские города, где есть коммунальные квартиры, - говорит Александр Романенко, президент Российской гильдии риелторов. 

Строптивые бабушки и дедушки 

Самые ярые противники расселения коммуналок - старики. Насмотревшись криминальных программ, они боятся переезда как огня. 

78-летняя Клавдия Федоровна живет в трехкомнатной коммуналке в доме на улице Гагаринской. Соседи - бывшая невестка и внук. Раньше бабушка занимала всю жилплощадь - 122 квадратных метра. Но, после того как сын развелся, драгоценными квадратами пришлось делиться с ненавистной невесткой. 

- Теперь у меня одна комната, всего 30 квадратных метров, -вздыхает Клавдия Федоровна. - А она завела себе любовника, и чуть что виновата я. Вот замок на входной двери недавно сломали, и сразу на меня кинулись с криком. 

Но о том, чтобы продать свою комнату и купить себе отдельную квартиру, бабушка даже слышать не хочет. 

- Вы знаете, что делают милиционеры с такими, как я? Убьют, а квартиру отберут, - заговорщицки шепчет Клавдия Федоровна. - Да я лучше невестку потерплю. 

Риелторы, намучившись с капризными стариками, предлагают городу выдавать агентствам недвижимости, занимающимся расселением, специальные сертификаты. Может быть, тогда бабушки и дедушки поверят агентам. 

Но есть и те, кто не готов покидать насиженное место просто потому, что не видит в коммунальной жизни ничего плохого. Это люди с особым менталитетом - в коммуналке они живут поколениями и просто не представляют себе индивидуального быта. Поэтому и не делают ничего, чтобы как-то изменить свою жизнь. 

- Буду умирать в своем доме, - твердит Николай Петрович, одинокий пенсионер. В коммунальной квартире он живет 45 лет! 

- Привык я к этой жизни, -словно извиняется он. - Люди рядом. Всегда есть, у кого сигаретку стрельнуть. 

Губернатор не указ? 

- Для того чтобы коммунальная квартира попала в городскую программу, необходимо получить согласие на расселение от всех жильцов. Им нужно собраться всей коммуналкой и подать общее заявление на расселение: либо к нам в "Горжилобмен", либо в районную администрацию, в жилищный отдел, - советует Сергей Филимонов, директор ГУ "Горжилобмен". - Цель программы - чтобы каждый житель коммуналки переехал в отдельное жилье, а не в очередную коммуналку. Это принципиальный момент. 

Но, кажется, об этой сверхидее знают не все чиновники. Цитируем главу администрации Центрального района Светлану Штукову: "В вопросе расселения речи о предоставлении отдельного жилья не идет. Мы говорим о содействии в его приобретении". 

Выходит, программа не ликвидирует коммунальные квартиры полностью? И человек в результате расселения запросто может переехать из одной коммуналки в другую! Чиновники уже говорят, что такая участь ждет прежде всего тех петербуржцев, кто не стоит в городской очереди и не имеет льгот. Спрашивается, к чему тогда все разговоры о превращении Петербурга в европейскую столицу?! 

У жильцов хороший аппетит 

- Да никто нас не расселит, -уверен Сергей, обитатель густонаселенной коммуналки в доме N 38 на улице Чайковского. Вместе с женой и ребенком он занимает одну комнату в квартире N 11, где, согласно данным "Горжилобмена", в 13 комнатах проживает 7 человек. 

- Людей намного больше! -говорит жена Сергея Людмила и начинает загибать пальцы. - Паша, Марина, Петя, Катя, Малкины, баба Варя... 

В итоге получилась внушительная цифра - 25 жильцов! Каким образом эта квартира - единственная из всего дома - попала в городской реестр расселяемых квартир, Сергей с Людмилой не знают. Странная избирательность, если учесть, что в этом доме почти сплошь коммуналки. Никто у Сергея и Людмилы разрешения на расселение не спрашивал. Но они, правда, и не против. Если найдется инвестор, жильцы смогут, наконец, переехать в отдельные жилища. 

- Ни фига! - упрямо не верит в светлое завтра Сергей. - Нас уже знаете, сколько раз пытались расселить? Ничего не получилось. Мы, жильцы, между собой договориться не можем. Разбились все на группировки... Каждый надеется продать свою комнату подороже. Риелторы ходят сюда годами. И каждый раз уходят ни с чем. Угодить всем жильцам не получилось еще ни у кого. 

Появился даже особый класс риелторов, которые специализируются на работе с жителями коммуналок. Они ходят к ним "на чай" годами, уговаривая строптивцев покинуть коммуналку. 

- Мы за свою комнату хотим двухкомнатную квартиру в районе станции метро "Пионерская" или "Старая Деревня", - озвучивает требования Людмила. К слову, пару лет назад она была согласна и на "однушку". Но, видя, какой ажиотаж поднялся вокруг коммуналок, решила подсуетиться. А вдруг кто-нибудь из покупателей раскошелится? 

По словам риелторов, реально расселить сегодня можно только небольшие коммуналки - двух- и трехкомнатные. Но даже на них пока трудно найти покупателя. Причина - завышенные притязания жильцов. По словам Георгия Алексеенко, директора агентства недвижимости "Олимп 2000", в Петербурге нужно принять закон "О коммунальных квартирах", в котором должны быть прописаны принципы объективной оценки такого жилья. Это позволит жильцам адекватно формировать свои запросы к инвестору. А пока нет гарантий, инвестор не готов вкладываться в долгосрочное и рискованное расселение. Жители коммунальных квартир, несмотря на подписанные соглашения с риелторами, зачастую разрывают их в одностороннем порядке. 

- Программа по расселению коммуналок подогрела на пустом месте аппетиты жильцов, - считает Леонид Рысев, гендиректор компании "Элитные квартиры". - Не риелторы, а городские чиновники обязаны подсчитать, какие квартиры должны получить жители коммуналок. Так сделано в Москве. Но Петербург боится брать на себя такую ответственность. Ему не нужны лишние скандалы с недовольными жителями. 

Не уговором, так шантажом 

В успех программы пока мало верят даже сами исполнители. Сотрудники районных подразделений "Горжилобмена" признаются, что сами в ней еще не разобрались. 

- Все впереди, - директор "Горжилобмена" Сергей Филимонов настроен оптимистично, как и положено чиновнику. - В реестре квартир, подлежащих расселению, уже 800 адресов. И число их растет с каждым днем. Только за последние две недели заявки на расселение подали 350 коммуналок. 

- Инициатива хорошая, но, кроме деклараций, хотелось бы видеть конкретные действия, -говорит Леонид Рысев, гендиректор компании "Элитные квартиры", и предлагает радикальное решение проблемы: - Коммуналок много, поэтому их нужно расселять домами и даже целыми кварталами. Есть дома, которые съел грибок. В них просто страшно заходить. Такие здания вообще надо сносить. 

Городская власть, кстати, уже так и действует. Признавая аварийными дома, она просто ставит жителей перед фактом принудительного расселения или скорее -выселения. Причем - в социальный фонд куда-нибудь на окраину. Так был полностью уничтожен дом N 41 на Таврической улице. Соседний дом N 45 тоже приговорен к сносу. Жильцы бунтуют, говоря, что здание только после ремонта. По данным общественного движения "Живой город", ждут своей гибели дома N 1 и 3 по Большой Подьяческой улице, а заодно, вероятно, удастся снести и дом N 5. Все эти здания постройки XVIII века расположены в границах охранной зоны. Все - памятники архитектуры. Складывается ощущение, что власть сама не верит в собственные программы, поэтому решает "коммунальный вопрос" жестко - ликвидирует коммуналки, применяя силу и шантаж. 

Повезет лишь первым этажам 

По мнению Аркадия Кязимова, генерального директора "Агентства недвижимости "Союз", период, когда коммуналки были интересны инвесторам, закончился. В настоящий момент шанс на расселение имеют только квартиры первых этажей домов на проходных улицах. Их можно превратить в магазины, салоны красоты и т. п. Уже лет через пять, когда квартиры на первых этажах закончатся, инвесторы к расселению коммуналок совсем остынут. 

- Если 5-6 процентов от всего количества предоставленных объектов заинтересуют риелторов и в дальнейшем будут расселены - можно считать, что городская программа удалась, - считает Павел Созинов, председатель Комитета по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга. 

Выходит, при самом хорошем раскладе можно будет расселить только 42 тысячи петербуржцев против заявленных 700 тысяч... 

МК-ЦИФРЫ 

- 840 тысяч петербуржцев стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Примерно 60 процентов из них живет в коммунальных квартирах. 

- 5144 семьи планируется расселить из коммунальных квартир в 2008 году (1432 семьи будут расселены за счет средств бюджета и 3712 - за счет средств инвестора). На это в городской казне "отложено" 1,5 миллиарда рублей. 



В ВАННУЮ ПО РАСПИСАНИЮ 

32-летняя Наташа всю свою жизнь живет в коммуналке в доме N 38 на улице Чайковского. В девяти комнатах (общая площадь квартиры 230 кв. метров) когда-то проживали 50 человек, сегодня всего лишь 20. Наташина семья - муж, двое детей. В соседней комнате живут мама-врач, папа-милиционер и младший брат. 

В коммуналке два туалета, поэтому очередь занимать не приходится. А вот ванна одна. Утром все расписано по минутам. Наташина очередь наступает в 6.15. Следующий посетитель заходит в 6.30. 

Каждый житель коммуналки должен мыть коридор и выносить за всех мусор в течение 15 дней. Обязанность распространяется даже на маленьких детей. В Наташиной семье четыре человека, младшему сыну 4 года. Поэтому каждый год она моет пол два месяца подряд. 

Собачья жизнь давно всем надоела. 



ВЕРНОЙ ДОРОГОЙ ИДИТЕ, ТОВАРИЩИ! 

Городская программа предусматривает 4 способа расселения коммунальных квартир 

1 способ. Коммуналку целиком покупает новый собственник. Жильцы продают ему свои комнаты. Затем, если они стоят в городской очереди, получают социальную выплату, которая составляет 30 процентов от социальной нормы*. Этих денег должно хватить на однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Если жильцу хочется квартиру побольше и поновее, придется доплатить уже из собственного кармана. 

2 способ. Комнаты в коммуналке (речь в основном идет о двух-, трехкомнатных) будут перераспределены. Кто-то переселится в другие квартиры, а кто-то из жильцов останется на прежнем месте, выкупив у соседей их комнаты. 

3 способ. Формулировка в документе звучит загадочно: "Город может так перераспределить комнаты в вашей коммуналке, что вы будете продолжать жить в ней как в отдельной квартире". Чиновники говорят, что этим способом могут воспользоваться многодетные семьи. Мол, в цепочку по обмену завяжут несколько квартир, в результате перераспределения каждый получит отдельное жилье. Но, как это будет происходить на практике, кажется, сами чиновники не знают. 

4 способ. Город находит инвестора и вместе с ним покупает в доме квартиры, преимущественно на первом-втором этаже. Обязательное условие -квартиры должны находиться в госсобственности! Такие коммуналки могут заинтересовать юридических лиц, которые на их месте создадут мини-гостиницы, магазины, фитнес-центры и т. д. Город выбирает инвестора с помощью конкурса. 

* Примечание 

Как рассчитать социальную выплату 

Социальная выплата полагается только тем, кто стоит в городской очереди. Выплата рассчитывается исходя из социальной нормы, а не реально занимаемой площади. К примеру, если в комнате проживает один человек, то ему полагается 33 кв. метра. Если более двух человек, то на каждого начисляется по 18 кв. метров. "Социальная норма" умножается на среднерыночную стоимость одного квадратного метра, которая сегодня составляет 93 тысячи рублей. Соцвыплата, которую предоставляет город, составляет 30 процентов от полученной суммы. 

Приведем пример. 

Семья из трех человек проживает в одной комнате. На каждого полагается 18 кв. метров социальной нормы. Общая социальная норма этой семьи составляет 54 кв. метра (18x3 = 54). Далее умножаем 54 на 93000 рублей. Итого 5022000. 30 процентов от этой суммы составляет 1506600 рублей. Именно столько должна получить эта семья из городского бюджета. Продав собственную комнату (разброс цен на комнаты большой - от 2 до 6 тысяч у.е.) и добавив соцвыплату, вполне можно рассчитывать на покупку нормальной квартиры в хорошем районе. 



МОСКОВСКИЙ ОПЫТ 

Как расселяют коммуналки в столице 

В 1998 году, когда проводилась последняя инвентаризация жилищного фонда столицы, в Москве было зарегистрировано 118 446 коммуналок, в которых жили 557 тысяч человек. Расселять коммуналки московские власти решили в три этапа. Причем за счет города представляют квартиры только жильцам тех коммунальных квартир, которые были организованы еще в советское время. Остальными занимаются риелторы без участия государства. 

С 1999 года по 2003 год московские власти расселили 27 тысяч коммунальных квартир - в основном коренных москвичей. В 2004-2005 годах занялись очередниками. Закончить расселение коммуналок планируется в 2009 году. 

При расселении действуют жесткие правила. Каждому жильцу предоставляется квартира равноценной площади: у кого в коммуналке была одна комната - получит однокомнатную, у кого две - получит двухкомнатную. При этом собственников комнат в коммунальных квартирах можно расселять только в пределах того же самого административного округа. То есть, если человек жил в коммуналке в центре Москвы, то отдельное жилье он тоже получит в центре. Однако это правило не распространяется на нанимателей: они могут рассчитывать только на социальную норму (18 квадратных метров) и только в тех квартирах, какие у города в данный момент есть - как правило, на окраинах. 

Ирина Молчанова, Наталья Барсова
Сюжеты статьи: Строительство и ЖКХ